Zasiedzenie stanowi jeden ze sposobów nabycia – co do zasady – rzeczy (nieruchomości, ruchomości), do którego dochodzi na skutek upływu wskazanego w kodeksie cywilnym czasu oraz w przypadku spełnienia pozostałych, określonych w tej ustawie przesłanek. Przesłanki te różnicą się w zależności od tego czy przedmiotem zasiedzenia ma być nieruchomość czy też rzecz ruchoma – niniejsze rozważania skoncentrują się więc jedynie na warunkach, które są niezbędne, aby doszło do nabycia własności przez zasiedzenie nieruchomości.
Co do zasady, nabycie nieruchomości przez zasiedzenie może nastąpić w stosunku do każdego rodzaju nieruchomości, tj. nieruchomości gruntowej czy też – w określonych sytuacjach – nieruchomości stanowiącej budynek lub lokal. Dopuszczalne jest także zasiedzenie udziału w nieruchomości. Natomiast w przypadku nieruchomości gruntowych dopuszcza się też zasiedzenie części nieruchomości – nie jest jednak możliwe zasiedzenie części nieruchomości lokalowych lub budynkowych.
Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości przez osobę, która nie jest jej właścicielem, osoba ta musi posiadać tę nieruchomość jako posiadacz samoistny. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 października 2008 r. (V CSK 146/08): „samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto włada nią jak właściciel (art. 336 kodeksu cywilnego), korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (art. 140 kodeksu cywilnego)”. Na – jako klasyczne już – przejawy posiadania samoistnego w doktrynie i orzecznictwie wskazuje się m.in. na opłacanie przez posiadacza podatków i innych opłat związanych z nieruchomością czy też „oddanie” nieruchomości w dzierżawę osobie trzeciej. Przy ocenie spełnienia tej przesłanki warto mieć także na względzie treść domniemania uregulowanego w art. 339 kodeksu cywilnego („domniemanie posiadania samoistnego”). Posiadanie samoistne nieruchomości musi mieć także charakter „nieprzerwany”, przy czym – zgodnie z art. 340 kodeksu cywilnego – domniemywa się ciągłość posiadania. Oba te domniemania mogą zostać jednak wzruszone.
Dodatkowo w zależności od tego czy w momencie uzyskania posiadania nieruchomości, posiadacz samoistny uzyskał to posiadanie w dobrej czy w złej wierze, będzie musiał upłynąć inny okres, po którym dojdzie do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. W przypadku uzyskania posiadania nieruchomości w dobrej wierze będzie to okres 20 lat, natomiast w przypadku uzyskania tego posiadania w złej wierze – okres 30 lat. Pewna modyfikacja w tym zakresie została wprowadzona w przypadku małoletnia właściciela nieruchomości (art. 173 kodeksu cywilnego). Samo natomiast pojęcie „dobrej wiary” stanowi klauzulę generalną, którą w przypadku zasiedzenia należy utożsamiać z „usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje” (por. m.in. postanowienie SN z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71). W tym kontekście za ugruntowane należy uznać stanowisko, z którego wynika, że osoba która na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, miałaby nabyć własność nieruchomości i weszłaby w posiadanie tej nieruchomości, nie może zostać uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze (oczywiście tym bardziej nie może zostać uznana za właściciela nieruchomości).
Postępowanie o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie toczy się przed sądem rejonowym właściwym ze względu na położenie danej nieruchomości.
