Nabycie przez zasiedzenie nieruchomości rolnej – prawo rolne

Zasiedzenie jest instytucją uregulowaną w art. 172 – 176 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tj. z dnia 9 czerwca 2022 r. (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360). Wskazane tam regulacje dotyczą, zarówno zasiedzenia nieruchomości, jak i ruchomości. Dodatkowe przesłanki, które należy spełnić ustawodawca przewidział dla zasiedzenia nieruchomości rolnej w rozumieniu w ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (tj. z dnia 24 listopada 2022 r. – Dz. U. z 2022 r. poz. 2569). Nabycie przez zasiedzenie tego typu nieruchomości rolnej wiążę się bowiem z pewnymi ograniczeniami, charakterystycznymi dla stosunków panujących w rolnictwie oraz znaczeniem nieruchomości rolnych w dziedzinie jaką jest prawo rolne.

Posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ta osoba, która włada nieruchomością jak właściciel (wykonuje uprawnienia, które składają się na prawo własności). Jak słusznie zauważono w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2022 r., I CSK 955/22 wiąże się to z: korzystaniem z nieruchomości (z wyłączeniem innych osób); uważaniem się przez posiadacza samoistnego za uprawnionego do rozporządzania rzeczą (nieruchomością); pobieraniem z rzeczy pożytków i dochodów przez tego posiadacza. Ustalenie tych faktów (posiadania i charakteru tego posiadania), w każdym wypadku musi być rozpatrywane indywidualnie na podstawie „manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą”. Z kolei ocena dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego jest dokonywana na moment uzyskania przez niego posiadania nieruchomości, przy uwzględnieniu domniemania dobrej wiary wynikającego z art. 7 kodeksu cywilnego. Domniemanie to może zostać wzruszone, poprzez wykazanie, że „posiadacz w chwili rozpoczęcia posiadania wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o tym, że narusza swym zachowaniem prawo innej osoby” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 2021 r., IV CSK 411/21). Z zasiedzeniem wiążą się tak inne domniemania wynikające z kodeksu cywilnego, tj. domniemanie samoistności posiadania (art. 339 kodeksu cywilnego), domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 kodeksu cywilnego).

W art. 176 kodeksu cywilnego przewidziano natomiast skutki związane z przeniesieniem posiadania na inną osobę oraz kwestie związane ze sposobem obliczania okresu posiadania, gdy aktualny posiadacz jest spadkobiercą posiadacza poprzedniego. Art. 173 reguluje z kolei sytuację biegu terminu zasiedzenia, który biegnie przeciwko osobie małoletniej.

Poza wskazanymi wyżej przesłankami nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, nabycie przez zasiedzenie nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. wiąże się ze spełnieniem przesłanek dodatkowych, wskazanych w art. 172 § 3 kodeksu cywilnego. Tym samym nabyć taką nieruchomość przez zasiedzenie może:

1. wyłącznie rolnik indywidualny w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r.;
2. tylko jeśli powierzchnia nabywanej przez zasiedzenie nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność tego rolnika nie przekroczy 300 ha użytków rolnych (ustalona zgodnie z przepisami wyżej wymienionej ustawy).

Definiując nieruchomość rolną na potrzeby ustalania dopuszczalności zasiedzenia ustawodawca odwołuje się do definicji zawartej w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. Zgodnie z art. 2 pkt 1 tej ustawy nieruchomością rolną jest „nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne”. Art. 46¹  kodeksu cywilnego stanowi zaś, że „nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. Należy także mieć na względzie wyłączenia w stosowaniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. przewidziane w art. 1a tej ustawy, z których wynika, m.in., że jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jaka problematyczna jawi się natomiast kwestia możliwości zasiedzenia przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do powierzchni poniżej 1 ha (z uwagi na brzmienie art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r.).

Rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. jest:

1. osoba fizyczna;
2. będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha;
3. posiadająca kwalifikacje rolnicze;
4. zamieszkująca co najmniej 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego;
5. prowadząca przez wyżej wymieniony okres osobiście to gospodarstwo rolne.

Powierzchnia nieruchomości rolnej, która ma zostać nabyta przez zasiedzenie wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi już własność rolnika indywidualnego, który ma dokonać nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest ustalana zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r.

Należy także pamiętać, że zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r., w przypadku nabycia nieruchomości rolnej, m.in. przez zasiedzenie, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości. Przedmiotowa ustawa przewiduje również wyjątki, w razie których wystąpienia Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nie przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej nabytej przez zasiedzenie.

Art. 172 § 3 kodeksu cywilnego ustanawiający ograniczenia w nabyciu przez zasiedzenie wskazanych tam nieruchomości rolnych wszedł w życie 30 kwietnia 2016 r. Jednocześnie ustawodawca przewiedział, że przepis ten nie znajdzie zastosowania, jeżeli zasiedzenie nieruchomości rolnej skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie wyżej wymienionego przepisu. W związku z tym ograniczenia te mają zastosowanie do sytuacji, gdy bieg terminu zasiedzenia tego typu nieruchomości upłynął po 29 kwietnia 2019 r. (tj. jeżeli bieg terminu zasiedzenia upłynął przed 30 kwietnia 2019 r., ograniczenia te nie znajdą zastosowania, niezależnie od tego, kiedy zostanie wszczęte postępowania o zasiedzenie oraz kiedy się ono zakończy).

adw. Karol Kowalik

stan prawny na dzień: 6 lipca 2023 r.